06/09/2023
Σήμερα θα κάνουμε ένα μικρό update για την εταιρεία, μιας και δεν έχει περάσει αρκετό διάστημα από την τελευταία μελέτη ώστε να αλλάξει κάτι δραματικό. Η Realty Income (Ο) παραμένει ένα REIT που κάθε μήνα αυξάνει το μέρισμα του, και παραμένει το διαμάντι του κλάδου.
Το πιο σοβαρό πράγμα που έχει αλλάξει από την τελευταία φορά που είδαμε την εταιρεία είναι η τιμή της.
Όπως είπαμε και στην ανάλυση που κάναμε πριν από 9 μήνες, ο τρόπος για να κρίνουμε αν ένα REIT είναι φτηνό ή ακριβό, είναι το Price/ Adjusted Funds From Operations (P/AFFO). Με βάση τα νέα δεδομένα των τελευταίων 9 μηνών η εικόνα που έχουμε είναι αυτή:
Και με έναν συντελεστή ασφαλείας περίπου 10% έχουμε:
Η εταιρεία έχει γίνει τρανταχτό buy, μετά τα τελευταία δεδομένα.
Παρόλο που τσίμπησε πολύ χρέος από την τελευταία φορά που την είδαμε:
Αγόρασε και πολλά ακίνητα:
Ως αποτέλεσμα αναλογία του χρέους ως προς την αξία των ακινήτων παρέμεινε σταθερή
Ένα πράγμα που θέλω να δούμε και δεν είδαμε την προηγούμενη φορά είναι τι παίζει με την συνεχή αύξηση των μετοχών της εταιρείας. Όχι δείτε εδώ τι γίνεται:
Παιδιά δεν θα το κρύψω, αυτό και μόνο το γράφημα με έκανε να σφιχτώ λίγο πριν επενδύσω στην εταιρεία. Αλλά ας μην ξεχνάμε ότι η έκδοση μετοχών είναι μια μορφή χρέους και το χρέος είναι καλό όταν η εταιρεία στην οποία έχουμε επενδύσει το αξιοποιεί σωστά.
Για ακόμα μια φορά το Seeking Alpha είναι εδώ για να μας βοηθήσει.
Ψάχνοντας να βρούμε νέα για την Realty Income (Ο), πέσαμε με την ομάδα μου πάνω σε κάτι πολύ ενδιαφέρον.
Στις 7/8 η εταιρεία έκανε αίτηση προκειμένου να επανακυκλοφορήσει στην αγορά 120 εκατομμύρια μετοχές της, το οποίο είναι προφανώς κακό για τους μετόχους γιατί τους κάνει dilute.
Τρεις εβδομάδες μετά όμως, η εταιρεία χρησιμοποίησε τα χρήματα της, προκειμένου να κλείσει συμφωνία με την Blackstone, ούτως ώστε να επενδύσει στο Bellagio.
Αν αυτό δεν είναι καλό management, τότε δεν ξέρω τι είναι!!!!
Δυστυχώς η σημερινή ανάλυση είναι κάπως πιο μικρή από το συνηθισμένο, αλλά έτσι συμβαίνει όταν έχεις μελετήσει ήδη μια εταιρεία. Δεν χρειάζεται να κάνεις όλη την δουλειά από την αρχή. Έχουμε οπλίσει και περιμένουμε η αγορά να μας κάνει την χάρη να αγοράσουμε στην τιμή που πρέπει. Και ευτυχώς για εμάς, δεν χρειάστηκε να περιμένουμε πολύ για να αποκτήσουμε μια καταπληκτική εταιρεία.
4/12/2022
Η μετοχή που θα δούμε σήμερα είναι αρκετά ενδιαφέρουσα και εδώ και κάποιους μήνες μου έχει κεντρίσει το ενδιαφέρον. Θέλω να δούμε ένα πολύ μικρό backstory για το πως ξεκίνησα να την ψάχνω.
Όλα άρχισαν από αυτήν εδώ την εικόνα.
Στο παραπάνω διάγραμμα βλέπουμε τις μέσες αποδόσεις διάφορων επενδυτικών στρατηγικών από το 1996 έως το 2015. Εδώ βλέπουμε αυτό που έχουμε πει πολλές φορές, ότι σχεδόν όλες οι στρατηγικές τα πηγαίνουν χειρότερα από τον S&P 500, με χειρότερο όλων τον μέσο επενδυτή (Average Investor)
(σσ εδώ αναφέρεται στον επενδυτή που δεν ακολουθεί μια από τις άλλες στρατηγικές, αλλά κάνει του κεφαλιού του)
Αυτό που μου έκανε εντύπωση όμως είναι ότι για τα 20 χρόνια της έρευνας τα REITs πήγαν καλύτερα από τον S&P 500. Αν αυτό είναι μεμονωμένο περιστατικό ή όχι δεν το έχω δει σε βάθος, παρόλα αυτά μου γεννήθηκε η περιέργεια να δούμε ένα REIT.
Τι είναι όμως το “REIT”;
REIT ή Real Estate Investment Trust είναι μια εταιρεία η οποία ασχολείται με τα ακίνητα και λόγω της δομής της είναι υποχρεωμένη από το αμερικανικό κράτος να επιστρέφει ένα πολύ μεγάλο ποσοστό της κερδοφορίας της πίσω στους μετόχους της με την μορφή μερίσματος. Γι’ αυτό και τα REITs είναι συνήθως η αγαπημένη μορφή επένδυσης των Dividend Investors.
Υπάρχουν διάφοροι τύποι REITs. Κάποια από αυτά έχουν σπίτια ή διαμερίσματα, άλλα έχουν γη (πχ για καλλιέργειες), άλλα έχουν χώρους επαγγελματικής στέγασης και άλλα (τα οποία δεν μου αρέσουν και τόσο) είναι REITs στεγαστικών δανείων!
Εμείς σήμερα θα μελετήσουμε ένα REIT που ανήκει στους λεγόμενους «Αριστοκράτες Μερισμάτων», ένα REIT που ανεβάζει το μέρισμα του συνεχόμενα κατά 97 συνεχόμενα τρίμηνα, δεν έχει χάσει μηνιαία πληρωμή μερίσματος εδώ και 617 μήνες, και είναι τόσο συνεπής σε αυτές τις πληρωμές που έχει κάνει trademark το όνομα «The Monthly Dividend Company». Ο λόγος για την Realty Income (Ο).
Αρχικά (όπως πάντα), χρειαζόμαστε ένα valuation method. Το DFC δυστυχώς δεν δουλεύει στα REITs, οπότε θα χρειαστούμε άλλη μέθοδο αξιολόγησης.
Για τα REITs έχουμε δύο μεθόδους: Η πρώτη, πιο δύσκολη, πιο χρονοβόρα, αλλά και καλύτερη είναι γνωστή και ως Net Asset Value (ίδιος όρος με το NAV που είδαμε στην προηγούμενη στήλη). Η μέθοδος αυτή όμως απαιτεί πολύ χρόνο και εμείς εδώ θέλουμε να έχουμε μια άποψη σε πρώτη φάση για το κατά πόσο η εταιρεία είναι φτηνή ή ακριβή. Οπότε θα προχωρήσουμε με την κουρτίνα Νο.2: Το Price/ Adjusted Funds From Operations (AFFO).
Η μέθοδος του P/AFFO είναι πιο γρήγορη και μας δίνει προσεγγιστικά μια πολύ καλή εικόνα για την εταιρεία! Στο παρακάτω διάγραμμα βλέπουμε το ιστορικό P/AFFO για την Ο από το 2011 μέχρι και σήμερα.
Η πράσινη γραμμή είναι η μέση τιμή του P/AFFO της O. Κάθε φορά που είναι κάτω από εκείνη την γραμμή, η μετοχή είναι φτηνή και κάθε φορά που είναι πάνω είναι ακριβή. Εδώ ερχόμαστε και βάζουμε έναν συντελεστή ασφαλείας περίπου 10%, οπότε το διάγραμμα γίνεται κάπως έτσι:
Οπότε σε πρώτη φάση βλέπουμε πως η μετοχή είναι φτηνή. Στην συνέχεια εφαρμόζοντας το δεύτερο φίλτρο με τα7 στοιχεία που κοιτάμε σε μια εταιρεία έχουμε:
- Μακροπρόθεσμη αύξηση του Revenue (για 5 χρόνια): ✓
- Αύξηση του Net Income (για 5 χρόνια): ✓
- Αύξηση του Free Cash Flow (για 5 χρόνια): N/A
- Assets vs Liabilities: Είναι REIT, προφανώς και θα έχουμε περισσότερα assets από liabilities
- Μείωση των Shares Outstanding: Εδώ μου τα χαλάει, μιας και οι μετοχές αυξάνονται συνεχώς τα τελευταία 5 χρόνια
- Αν δίνει μέρισμα, τι ποσοστό του Free Cash Flow είναι το μέρισμα: Ν/Α
- ROIC>9%: 2.8%- κακό
Πάμε να δούμε και τι κάνει η εταιρεία και αν αξίζει να επενδύσουμε σε αυτή τελικά.
Αρχικά αυτό που τραβάει τα βλέμματα στη Realty είναι ότι έχει ένα πολύ μεγάλο και διαφοροποιημένο portfolio. Πόσο μεγάλο; Δείτε το παρακάτω διάγραμμα:
Πριν ακούσω τίποτα για τα κουτάκια, να ξέρετε δεν χώραγαν με τίποτα!
Σε κάθε περίπτωση η Realty εκτός από ένα πολύ διαφοροποιημένο portfolio έχει και ένα πολύ μεγάλο πελατολόγιο. Οι 10 μεγαλύτεροι πελάτες της είναι οι: Walgreens Dollar General 7-Eleven Dollar Tree / Family Dollar FedEx LA Fitness Sainsbury’s BJ’s Wholesale Club CVS Pharmacy Wal-Mart / Sam’s Club Σε γενικές γραμμές η εταιρεία εκτός από πολλούς διαφορετικούς τομείς του Real Estate έχει γεωγραφική διαφοροποίηση, μιας και έχει ακίνητα σε τόσο σε Αμερική όσο και σε Ευρώπη.
Το μεγαλύτερο κακό της O (μετά μετά την αύξηση των μετοχών της) είναι η ραγδαία αύξηση του χρέους της. Δείτε το παρακάτω και θα καταλάβετε:
Τα πράγματα δεν φαίνονται πολύ καλά, μέχρι να θυμηθούμε το πως αγοράζονται τα ακίνητα: με χρέος. Επομένως αν έχουμε αντίστοιχη αύξηση και στην αξία των ακινήτων της εταιρείας είμαστε σε καλό δρόμο! Πάμε να δούμε τι λέει ο ισολογισμός για τα ακίνητα:
Τα τσακάλια μου με το που παίρνουν στα χέρια τους λεφτά τα ρίχνουν στα ακίνητα. Μπράβο τους!
Οπότε ένας καλός τρόπος για να δούμε αν το χρέος αποδίδει είναι να δούμε αν το χρέος προς την αξία των ακινήτων παραμένει διαχρονικά σταθερό. Αυτό που μπορούμε να κάνουμε είναι να διαιρέσουμε την αξία το χρέος με την αξία των ακινήτων για να δούμε πως αποδίδει. Έτσι έχουμε:
Το οποίο δείχνει ότι η αναλογία είναι σχετικά σταθερή. Καλό σημάδι αυτό.
Γενικά αυτή η μετοχή παρουσιάζει ενδιαφέρον και αν οι τιμές των ακινήτων πέσουν κι άλλο μπορεί να μετατραπεί σε πολύ καλή ευκαιρία.
Λόγω του περιορισμένου χώρου στο newsletter, δεν μπορούμε να μπούμε σε μεγαλύτερο βάθος, αν και θα το ήθελα πολύ. Υπάρχει ακόμα μια πληθώρα από άλλα στοιχεία που μπορούμε και πρέπει να δούμε. Η περίοδος αποπληρωμών των χρεών, τι τρέχει με την αύξηση των μετοχών, τι μέρισμα μπορούμε να περιμένουμε και πολλά ακόμα.
Σε κάθε περίπτωση δεν είμαι επενδυτικός σύμβουλος για να πω σε κάποιον αν πρέπει να αγοράσει ή όχι την Realty, αλλά μπορεί να χρησιμοποιήσει την στήλη σαν εφαλτήριο για την δική του έρευνα.